Francisco Villar Gallardo

abogado

CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LAS HIPOTECAS: LAS CLÁUSULAS SUELO Y LAS CLÁUSULAS TECHO

Muchos ciudadanos de la Comunidad Valenciana y más concretamente de la provincia de Alicante se han visto afectados por las cláusulas suelo y las cláusulas techo que las entidades bancarias han venido imponiendo a sus clientes al concederles una hipoteca en los últimos años. Desde aproximadamente el año 2004 –y a veces incluso antes– muchas han sido las entidades que han venido realizando esta práctica en Alicante provincia sin que los hipotecados fueran informados en ningún momento de la existencia en sus préstamos hipotecarios de esta cláusula suelo o techo ni menos aún de su significado y consecuencias prácticas.

Afortunadamente, los Juzgados de Alicante y la Audiencia Provincial de Alicante vienen declarando la nulidad de estas cláusulas suelo y techo en numerosas sentencias, condenando a las entidades a devolver el dinero que cobraron de más a sus clientes y anulando las cuotas mensuales posteriores afectadas por la cláusula suelo o techo. Y no sólo en Alicante, pues existen ya muchas sentencias de los Juzgados de lo Mercantil y Audiencias Provinciales de toda España que se han pronunciado en idéntico sentido y han declarado la nulidad de este tipo de cláusulas denominadas suelo y techo.

En este sentido, no es infrecuente encontrarse en la práctica diaria de abogados y profesionales del Derecho con clientes que no saben que en sus escrituras de préstamo hipotecario se contienen cláusulas suelo y/o techo y, lo más grave, que dichas cláusulas pueden ser abusivas y anulables judicialmente.

Pero vayamos por partes. Lo primero es responder a una pregunta aparentemente muy simple:

 ¿Qué es la cláusula suelo?

 Pues bien, la cláusula suelo de una hipoteca es aquella estipulación de la escritura por la que se fija el tipo mínimo de interés que el hipotecado deberá de pagar en todo caso, incluso si el índice de referencia pactado, habitualmente el EURIBOR, más el tipo diferencial establecido, caigan por debajo de dicho tipo de interés. En otras palabras, se trata de aquel interés mínimo que el hipotecado siempre deberá pagar al margen de cómo pueda evolucionar el Euribor o tipo de referencia pactado, hasta el vencimiento y cancelación de todo el préstamo hipotecario.

Por tanto, puede decirse que una cláusula suelo limita el previsible descenso del EURIBOR (índice al que se vinculan la mayoría de hipotecas concedidas en España) en beneficio de la entidad y en perjuicio del hipotecado.

¿Y una cláusula techo?

Pues lo contrario. Es decir, si la cláusula suelo afecta a las posibles bajadas del Euribor, garantizando al Banco o entidad hipotecante el cobro de un interés mínimo en estos casos, la cláusula techo actúa a la inversa, esto es, ante las posibles evoluciones al alza de dicho indicador de referencia y para proteger al deudor hipotecario frente a sus subidas, quien por mucho que suba el indicador sólo pagará el tipo de interés máximo pactado en la escritura.

Una vez que sabemos de qué estamos hablando, sólo falta preguntarse por su legalidad o ilegalidad.

¿Son legales las cláusulas suelo y techo?

Ya lo hemos adelantado, pero hay que matizar ahora la respuesta. En Derecho no suele haber ninguna pregunta con una respuesta categórica y directa, y cómo no, ésta no escapa a tal regla. En principio, dichas cláusulas se encuentran amparadas por la libertad de contratación de las partes, pero ciertamente en los últimos años los Tribunales se están pronunciando mayoritariamente por la anulación de la cláusula suelo y la cláusula techo por considerar que las mismas son CLÁUSULAS ABUSIVAS. Los motivos pueden ser fundamentalmente tres:

  1. Porque hay cláusula suelo pero no hay cláusula techo. En estos casos, los Tribunales vienen determinando la nulidad de la cláusula suelo por falta de equivalencia (p. ej., la Sentencia AP Alicante núm. 58/2012, y Sentencias del Juzgado Mercantil nº. 7 de Barcelona de 12-9-11 y de Cádiz de 21-12-11, entre otras).
  2. Porque entre ambas cláusulas no hay proporcionalidad, de manera que la entidad bancaria queda protegida de forma efectiva ante una posible bajada del Euribor pero, en cambio, la protección al hipotecado frente a posibles subidas deviene nada equitativa o totalmente ficticia. Por ejemplo, cuando las entidades bancarias establecen un suelo entre el 3 y el 5 % y por el contrario el “techo” se establece entre el 18 y el 20 %. Muchas sentencias han establecido que para que pueda decretarse la nulidad de estas cláusulas la diferencia entre el suelo y el techo debe ser de al menos el 7% -p. ej., la Sentencia AP de Cáceres núm. 549/2012 (5% suelo y 12% techo); Sentencia AP de Alicante núm. 368/2012 (3% suelo y 10% techo); Sentencia AP de Cáceres núm. 484/2012 (3,25% suelo y 12,45% techo y 4,2% suelo y 10% techo); Sentencia AP de Zaragoza núm. 7/2013 (4,45 suelo y 12,5% techo); Sentencia AP de Cáceres núm. 236/2012 (4% suelo y 12% techo); Sentencia AP de Palma de Mallorca núm. 489/2012 (4,5% suelo y 28% techo); Sentencia AP de Sevilla de 07-10-11 (2,75% suelo y 10%, 12% i 15% techo); Sentencia AP de Cáceres núm. 373/2012 (3,7% suelo y 12% techo); Sentencia AP de Alicante núm. 58/2012 (sí cláusula suelo y no cláusula techo); Juzgado Mercantil de Cádiz de 21-12-11 (3,5% suelo y no cláusula techo); Juzgado Mercantil núm. 7 de Barcelona de 12-09-11 (4% suelo y no cláusula techo); Juzgado Mercantil de Cádiz de 23-01-12 (3,95% suelo y 15 techo); Juzgado Mercantil de Cáceres de 23-01-12 (3,85% suelo y 12 techo); entre otras-. No obstante, éste no es un dato significativo, ya que el diferencial no determina por sí mismo la proporcionalidad o no, pues resulta obvio que un diferencial del 2% entre una cláusula suelo del 10% y una cláusula techo del 12%, debería ser considerada claramente abusiva y por tanto nula de pleno derecho. En definitiva, hay que estar a cada caso en concreto para valorar si la desproporción entre el suelo y el techo, o lo que es lo mismo, la falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el hipotecado, es de tal relevancia y trascendencia que puede fundamentar la nulidad de tales cláusulas, sin perjuicio de que la utilidad práctica que nos pueden reportar los pronunciamientos judiciales a los que nos hemos referido a la hora de valorar el carácter abusivo o no de las cláusulas suelo y techo de una determinada escritura de préstamo hipotecario.
  3. Porque la cláusula suelo, que no ha sido incorporada previamente a la oferta vinculante realizada al consumidor, es insertada posteriormente a la escritura de hipoteca, en cuyo caso también cabría instar la nulidad de la misma por falta de información previa al cliente sobre las consecuencias de la incorporación de dicha cláusula al contrato.

¿Merece la pena acudir a los Tribunales para conseguir la nulidad de estas cláusulas?

Pues todo va a depender de las circunstancias de cada caso, pero hay que tener en cuenta que, por ejemplo, las consecuencias económicas para los hipotecados afectados por la cláusula suelo, según expertos financieros, oscilarían entre los 500 y los 3.000 Euros al año. Todo será cuestión de hacer números. A mayor tiempo de hipoteca con cláusula suelo abusiva, mayores serán también los excesos de intereses indebidamente satisfechos al Banco y que, obviamente, podrán ser reclamados judicialmente. Tenga en cuenta que la declaración de nulidad de la cláusula suelo por los Tribunales implica la devolución de los importes satisfechos por los hipotecados en virtud de la aplicación de dichas cláusulas.


Como despacho especializado en Derecho Mercantil y Bancario le recomendamos que ante la duda de si su hipoteca tiene cláusula suelo / techo o no (en muchas ocasiones, como decimos, el hipotecado no es consciente de ello) acuda a profesionales especializados que puedan valorar adecuadamente su caso y asesorarle sobre lo que mejor conviene a sus intereses.


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